Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière ?

Les contribuables détenant des biens immobiliers dont la valeur dépasse CHF 1.300.000, au 1er janvier d'une année, sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.

La valeur à retenir pour la déclaration est la valeur vénale, c'est-à-dire la valeur qu'aurait le bien s'il était vendu.

Plusieurs méthodes d'évaluation sont possibles : expertises immobilières, comparaison avec des biens équivalents récemment vendus ou encore sur la base des rendements locatifs.

Il est recommandé de conserver une trace de son estimation pour justifier les valeurs retenues en cas de contrôle.

Certains actifs immobiliers peuvent bénéficier d'une correction de valeur à la baisse. Il peut s'agir de décotes légales et définies. C'est le cas de la résidence principale qui bénéficie d'une réduction de 30 %. Attention, pour bénéficier de cet abattement, le bien doit être détenu en direct et non par l'intermédiaire d'une SCI. Ils peuvent également faire l'objet de déductions « tolérées » conformément à la pratique de l'administration fiscale.

Dans ce cas, ces abattements sont liés à des situations particulières : prise en compte de situations de copropriété, d'obsolescence ou d'illiquidité.

Quels sont les risques de la sous-évaluation d'un bien pour l'ISF ?

Pour certains contribuables, il est tentant de sous-évaluer certains biens, afin d'économiser un peu d'IFI. C'est une pratique qui comporte des risques de plusieurs natures :

D'abord et évidemment, il y a un risque de « redressement fiscal », c'est-à-dire un IFI supplémentaire à payer, généralement accompagné de majorations et d'intérêts de retard. La période de redressement pendant laquelle l'administration peut s'émouvoir des valeurs retenues est en théorie de 3 ans en plus de l'année en cours, mais en réalité elle est souvent de 6 ans en plus de l'année en cours.

En effet, si l'administration ne dispose pas de tous les éléments lui permettant d'effectuer un contrôle approfondi, elle est en droit de prolonger son délai de redressement. La déclaration simplifiée de l'IFI en même temps que les revenus N-1 est donc une épée à double tranchant et permet des régularisations sur une plus longue période !

Par ailleurs, il est important de savoir que l'administration fiscale s'est modernisée de façon spectaculaire ces dernières années. Désormais, il peut effectuer des collectes et des récupérations à grande échelle pour « suivre » les fraudeurs.

Les risques des contrôles fiscaux ne se limitent pas à l'IFI elle-même. En effet, une sous-évaluation peut également donner lieu à des rectifications en matière de droits de succession ou de donation lorsque la valeur est retenue par le contribuable dans son ISF, voire lorsqu'il existe un écart entre les valeurs retenues lors de ces opérations. Apparemment distinct. Au-delà du mécontentement du fisc, la sous-évaluation d'un bien à l'IFI peut aussi avoir des conséquences auprès de sa banque. Les établissements bancaires sont désormais tenus de déclarer tout soupçon d'évasion fiscale qu'ils pourraient avoir.

Lorsque vous ouvrez un compte dans une banque, cette dernière vous demande de fournir l'ensemble de vos documents fiscaux et notamment votre déclaration IFI. Si les valeurs retenues sont trop caricaturales, la banque n'a d'autre choix que de déposer une déclaration de soupçon. Si, en plus, une opération de financement ou de refinancement du bien était sensible, il est évident que la banque ne pourra pas prêter un montant très différent de celui qui avait été débité pour les déclarations fiscales.

Ainsi, les sources d'information et de contrôle potentiel sont nombreuses pour l'administration fiscale. Il existe donc un risque permanent de ne pas pouvoir gérer librement son patrimoine immobilier.